原标题:可以“带抵过户”啦云南首笔二手房“带抵过户”合并登记成功办理
(资料图片仅供参考)
“哎呀,真是太方便了,不用等房贷结清就能过户交易了,建行的‘带抵转让’贷款业务真是太好了!”8月2日上午,市民王先生兴奋地握着买家李先生的手说。他们在昆明市不动产登记中心成功办理了云南首笔二手房“带抵过户”合并登记。
近期,王先生要出售名下一套房产,和买家李先生达成了交易意向,但苦于原贷款未结清,需要自筹近50万元资金才能还清房贷。王先生找遍了亲戚朋友,短时间内很难借到那么多钱,找第三方机构借款又面临较高的费用成本。正当王先生一筹莫展时,朋友给他介绍了建行新推出的“带抵转让”二手房贷款业务,该业务不用先归还原来的房贷就可以完成交易,发放新的贷款。于是,王先生和李先生满怀期待地来到建行提出了贷款申请,很快,他们的“带抵转让”二手房贷款便成功发放,新贷款发放的同时也完成了原贷款的结清和房产的交易过户。
此前,二手房交易过户时,卖方需先结清房屋的银行贷款,凭结清证明办理抵押注销登记,到银行赎回不动产权证书后,买卖双方才能向银行提出贷款预审批。预审批通过后,签订房屋买卖合同并备案,最后方能到不动产登记机构申请办理转移登记和抵押登记,所需的周期和流程较长。
此次,由昆明市自然资源和规划局、昆明市住房和城乡建设局和建设银行云南省分行深化政银合作,启动存量房“带抵过户”合并登记工作改革,结合交易、税收、登记“一窗办理,集成服务”工作,在住建、税务和登记三部门联审联办的基础上,不动产登记机构简化办理程序,创新增加了房屋所有权转移登记+新设抵押权首次登记+原抵押权注销登记“三合一”合并登记流程。申请人只需“进一个窗口,提交一套材料,办理一次业务”就可完成上述登记事项,且各项登记无时差同步完成,同时颁发新的不动产权证书和不动产登记证明。办理时限从单一流程6个工作日压缩至3个工作日办结,极大地给办事群众带来了便利,也提升了不动产登记的服务效能。
在此次改革后,通过买方、卖方、银行签订多方资金监管协议,约定在买方贷款银行抵押权首次登记完成后,从资金监管账户直接将房款划转至卖方贷款还款账户,剩余款项再划转至卖方个人银行账户,解决了“转贷”中卖方向原贷款银行提前还贷的资金来源问题,拓宽融资渠道,缓解融资手续繁杂、办理时间长、过桥利息高的问题,让群众资金更自由、置业更便利。
“带抵过户”便民模式通过信息共享,在住建、税务和登记三部门联审联办的基础上,创新增加房屋所有权转移登记+新设抵押权首次登记+原抵押权注销登记“三合一”合并登记流程,实现多个登记事项同时受理、同步办理、一并登记。通过合并登记缩短了业务办理之间的空档期,降低二手房交易风险。银行与买卖双方签订资金管理协议并进行资金监管,如二手房在交易过程中因发生查封、限制交易等情况对买卖双方和借贷银行可能造成损失的,登记机构即时退件,避免了双方发生资金纠纷,提高了二手房交易效率,保障了不动产交易安全。
建行云南省分行相关部门负责人介绍,此次该行首推“带抵转让”个人再交易住房贷款业务,背景主要是《民法典》颁布后,根据第406条“抵押期间,抵押人可以转让抵押财产”的规定,抵押房产的交易需求应运而生。该业务的推出,可以解决“带抵过户”二手房交易流程多、周期长、需等房主筹资结清房贷、解除抵押后才能交易过户等问题。通过“带抵转让”房贷业务,房主可向购房人转让还抵押在建行、房贷尚未结清的房产,购房人无需等待房主筹集资金结清房贷、解除抵押,即可申请贷款,贷款发放后优先用于偿还原贷款,房产转让和再贷款一步到位,既解除了买卖双方的后顾之忧,保障了双方的合法权益,又实现了安全、便捷、高效的一站式服务。
二手房“带抵过户”合并登记办理
申办条件
卖方所售房屋在建行办理住房贷款且已办妥抵押登记手续,所售房屋无除建行外的第三方抵押登记、司法查封等限制情况。
买方有合法的身份;信用状况良好,无重大不良信用记录;具有还款意愿,具备还款能力;有符合要求的自筹资金并用于支付首付款;符合建行要求的其他条件。
所需材料
卖方需提供原贷款的借款合同,所售房屋《不动产权证》,所售房屋《不动产登记结果信息查询表》。
买方需提供身份证件,婚姻情况证明,还款能力证明,购房首付款证明材料,建行储蓄卡(一类账户),与售房人签订的合法、有效的住房交易合同或协议以及其他需要提交的材料。
申请方
目前,可在昆明主城五区(含开发度假区)范围内办理“带抵过户”合并登记,由银行金融机构(抵押权人)、抵押人(转让人)、买受人三方共同申请办理。
流程步骤
卖方申请提前还款,买方申请按揭贷款:卖方向银行申请提前还款,同时,买方持网签合同向银行申请购房按揭贷款。银行针对买方的贷款进行审批。卖方在申请办理过户手续前要提前还款。卖方不能以自有(或自筹)资金全部偿还贷款的,可由买方、卖方、银行签订多方资金监管协议,约定在抵押权登记完成后,从资金监管账户直接将房款划转至卖方贷款还款账户,剩余款项再划转至卖方个人银行账户。
银行向产权交易部门申请抵押状态下进行网签:抵押权人(贷款银行)同意转让抵押物的,买卖双方可在房产抵押的状态下在网上办理买卖合同网签备案。
转移登记、新设抵押登记、解除原抵押登记合一登记:抵押权人与房屋受让人签订《抵押借款合同》后,抵押权人(贷款银行)、抵押人(转让人)与受让人三方共同向不动产登记机构申请办理房屋所有权转移登记+新设抵押权首次登记+原抵押权注销登记“三合一”合并登记,住建、税务和登记三部门联审联办,完成登记后,房屋所有权转移到受让人名下,受让人成为新的抵押人。抵押权人(贷款银行)在申请时,同时提交注销原抵押权的材料,在转移登记和新设抵押权办理完成的同时,一并注销原抵押权。
银行放款:银行收到不动产登记证明后,按照多方资金管理约定,将款项及时划转至相关账户。(记者钟国华文龙宇丹摄)
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