熙熙攘攘的昆明市不动产登记中心内,王先生和李先生顺利办妥二手房交易过户手续,成为云南首笔二手房“带抵押过户”合并登记业务。8月2日,昆明市自然资源和规划局、昆明市住房和城乡建设局和中国建设银行云南省分行在昆明市不动产登记中心华尔贝大厦2楼举行存量房“带抵押过户”合并登记工作启动仪式,标志着一项便民利民的服务新举措正式实施。
云南成功办理首笔二手房“带抵押过户”合并登记
让群众资金更自由置业更便利
(资料图片仅供参考)
“这项业务对于我们年轻人改善住房非常有帮助,不用等房贷结清就能过户交易了。”卖方王先生介绍,自己准备出售位于昆明市五华区的一套62平方米住房,由于原贷款未结清,按照以前的政策,需要自筹近50万元资金先还清房贷。“找遍亲戚朋友短时间内很难借到那么多钱,找第三方机构借款又面临较高的费用成本。”
当前,全省上下正在开展作风革命、效能革命,昆明市自然资源和规划局从服务群众和降低交易成本的视角出发,以打造最优登记财产营商环境为目标,针对以往群众在二手房交易过程中,原抵押贷款未结清需要搭桥资金、多部门分开办理时间长、买卖交易风险高、搭桥资金成本高负担重的问题,协同昆明市住房和城乡建设局,由中国建设银行云南省分行积极探索,创新推出二手房“带抵押过户”合并登记的新模式,实现了不用先归还原来的房贷就可以完成交易、发放新的贷款。通过二手房“带抵押过户”合并登记新服务模式的实施,对降低卖房成本,活跃“二手房”市场,促进昆明经济增长和高质量发展具有重要的意义。
二手房“带抵押过户”合并登记业务上线后,王先生和李先生成为首单“吃螃蟹的人”。买卖双方共同向建行提出贷款申请后,这笔“带抵转让”二手房贷款成功发放,新贷款发放的同时也完成了原贷款的结清和房产的交易过户,王先生筹资还款的焦虑一扫而空。
云南成功办理首笔二手房“带抵押过户”合并登记
缓解融资手续繁杂、办理时间长、过桥利息高的问题
存量房“带抵押过户”合并登记启动后,通过买方、卖方、银行签订多方资金监管协议,约定在买方贷款银行抵押权首次登记完成后,从资金监管账户直接将房款划转至卖方贷款还款账户,剩余款项再划转至卖方个人银行账户,解决了“转贷”中卖方向原贷款银行提前还贷的资金来源问题,拓宽融资渠道,缓解融资手续繁杂、办理时间长、过桥利息高的问题,让群众资金更自由、置业更便利。
合并登记降低二手房交易风险
“原二手房交易过户,买方需先结清银行贷款,凭结清证明办理抵押注销登记,到银行赎回不动产权证书后,买卖双方才能向银行提出贷款预审批,预审批通过后签订房屋买卖合同并备案,最后方能到不动产登记机构申请办理转移登记和抵押登记,所需的时间周期和流程较长。”昆明市自然资源和规划局相关负责人介绍,启动存量房“带抵押过户”合并登记工作改革后,结合交易、税收、登记“一窗办理,集成服务”工作,在住建、税务和登记三部门联审联办的基础上,不动产登记机构简化办理程序,创新增加了房屋所有权转移登记+新设抵押权首次登记+原抵押权注销登记“三合一”合并登记流程,申请人只需“进一个窗口,提交一套材料,办理一次业务”就可完成上述登记事项,且各项登记无时差同步完成,同时颁发新的不动产权证书和不动产登记证明,办理时限从单一流程6个工作日压缩至3个工作日办结,极大地给办事群众带来了便利,也提升了不动产登记的服务效能。
同时,“带抵过户”便民模式通过信息共享在原住建、税务和登记三部门联审联办的基础上,创新增加房屋所有权转移登记+新设抵押权首次登记+原抵押权注销登记“三合一”合并登记流程,实现多个登记事项同时受理、同步办理、一并登记。通过合并登记缩短了业务办理之间的空档期,降低二手房交易风险。银行与买卖双方签订资金管理协议并进行资金监管,如二手房在交易过程中因发生查封、限制交易等情况对买卖双方和借贷银行可能造成损失的,登记机构即时退件,避免了双方发生资金纠纷,提高了二手房交易效率,保障了不动产交易安全。
需要注意的是,当事人因赠与、作价出资(入股)、法人或者其他组织合并(分立)、夫妻财产约定、夫妻离婚析产及继承等原因,申请办理不动产转移登记的可直接依申请办理,不纳入合并登记办理范围。
据悉,该项改革先在中国建设银行进行试点,待该项业务成熟后,将逐渐向其他金融机构推行。最终实现多银行贷款审批、抵押登记及贷款发放无缝衔接。下一步,昆明市自然资源和规划局、昆明市住房和城乡建设局将与中国建设银行云南省分行持续深化政银合作,进一步探索解决广大群众涉及登记财产的痛点难点,助力昆明市房地产市场平稳健康发展。
云南成功办理首笔二手房“带抵押过户”合并登记
小贴士:
昆明市启动二手房“带抵押过户”个人再交易住房贷款申办条件
“带抵转让”个人再交易住房贷款申办条件为:卖方所售房屋在建行办理住房贷款且已办妥抵押登记手续,所售房屋无除建行外的第三方抵押登记、司法查封等限制情况。买方有合法的身份;信用状况良好,无重大不良信用记录;具有还款意愿,具备还款能力;有符合要求的自筹资金并用于支付首付款;符合建行要求的其他条件。
办理“带抵转让”个人再交易住房贷款,卖方需提供原贷款的借款合同,所售房屋《不动产权证》,所售房屋《不动产登记结果信息查询表》。买方需提供身份证件,婚姻情况证明,还款能力证明,购房首付款证明材料,建行储蓄卡(一类账户),与售房人签订的合法、有效的住房交易合同或协议以及其他需要提交的材料。
昆明市启动存量房“带抵押过户”合并登记工作的流程步骤
1、卖方申请提前还款,买方申请按揭贷款
卖方向银行申请提前还款,同时,买方持网签合同向银行申请购房按揭贷款。银行针对买方的贷款进行审批。卖方在申请办理过户手续前要提前还款。卖方不能以自有(或自筹)资金全部偿还贷款的,可由买方、卖方、银行签订多方资金监管协议,约定在抵押权登记完成后,从资金监管账户直接将房款划转至卖方贷款还款账户,剩余款项再划转至卖方个人银行账户。
2、银行向产权处申请抵押状态下进行网签
抵押权人(贷款银行)同意转让抵押物的,买卖双方可在房产抵押的状态下在网上办理买卖合同网签备案。
3、转移登记、新设抵押登记、解除原抵押登记合一登记
抵押权人与房屋受让人签订《抵押借款合同》后,抵押权人(贷款银行)、抵押人(转让人)与受让人三方共同向不动产登记机构申请办理房屋所有权转移登记+新设抵押权首次登记+原抵押权注销登记“三合一”合并登记,住建、税务和登记三部门联审联办,完成登记后,房屋所有权转移到受让人名下,受让人成为新的抵押人。抵押权人(贷款银行)在申请时,同时提交注销原抵押权的材料,在转移登记和新设抵押权办理完成的同时,一并注销原抵押权。
4、银行放款
银行收到不动产登记证明后,按照多方资金管理约定,将款项及时划转至相关账户。
云南网记者杨抒燕
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