原标题：昆明进一步规范商品房预售资金监管 七层及以下建筑主体结构封顶可使用监管额度60%的资金

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1月3日，昆明市政府官网发布《昆明市人民政府办公室关于进一步规范商品房预售资金监管的通知》，自1月1日起施行。《通知》明确，住房城乡建设部门将会同监管银行对房地产开发企业的商品房预售项目预售资金实施监管。房地产开发企业须将商品房预售资金存入银行监管专用账户，实行资金全过程监管，以保障资金专款专用，维护购房人合法权益。

监管资金的使用

●监管额度内的资金，只能用于支付项目竣工交付所需的建设工程款、建筑材料款、设备款等款项，不得用于支付任何借（贷）款本息、土地款、营销费及房地产开发企业员工工资等其他款项。监管额度内的资金，在商品房项目完成房屋所有权首次登记前，商业银行不得擅自扣划；设立子公司的房地产开发企业，集团公司不得抽调。超出监管额度以外的资金，房地产开发企业可自行提取使用，优先用于商品房项目建设及偿还项目贷款。

●按照商品房项目主体结构封顶、竣工验收备案、房屋所有权首次登记等工程建设节点，监管额度内的资金可释放使用。

七层以下（含七层）建筑，完成主体结构封顶的，可使用监管额度60%的资金；完成竣工验收备案的，可累计使用监管额度90%的资金；完成房屋所有权首次登记的，解除资金监管。

七层以上至十八层以下（含十八层）建筑，建至“建筑层数达二分之一且地面七层以上”的，可使用监管额度45%的资金；完成主体结构封顶的，可累计使用监管额度65%的资金；完成竣工验收备案的，可累计使用监管额度90%的资金；完成房屋所有权首次登记的，解除资金监管。

十八层以上建筑，建至“建筑层数达三分之一且地面七层以上”可使用监管额度40%的资金，建至“建筑层数达三分之二”可累计使用监管额度55%的资金，完成主体结构封顶可累计使用监管额度70%的资金，完成竣工验收备案可累计使用监管额度90%的资金，完成房屋所有权首次登记解除资金监管。

●商品房项目进度达到相应工程建设节点，房地产开发企业可结合用款需求，在昆明市商品房预售资金监管系统提出用款申请，并提交《商品房预售资金使用申请表》、项目建设进度证明材料及影像资料，以及计划支付建设工程款、建筑材料款、设备款的合同依据、资金需求、收款账户等材料。受聘的造价咨询机构核定后，监管部门应当在2个工作日内完成核实并出具意见。经核实同意的，监管银行于1个工作日内拨付资金。监管额度内资金超出剩余工程建设节点用款额度后，房地产开发企业可向监管部门申请支取超出部分的资金。

●监管账户内资金未达到剩余工程建设节点用款额度，房地产开发企业因支付建设工程款、建筑材料款、设备款出现困难，存在引发社会矛盾风险隐患，确需使用商品房预售监管资金支付相关费用的，房地产开发企业可向项目所在地人民政府（管委会）申请并承诺限期补足监管额度资金。经属地人民政府（管委会）同意，可依申请拨付使用。

●项目存在停工缓建、逾期交付或较大逾期交付风险等重大风险隐患，且房地产开发企业除冻结的预售监管资金外无其他可用资金用于保交楼的，可依据政策申请使用冻结的预售监管资金用于支付建设工程款、建筑材料款、设备款等建设所需资金。

●房地产开发企业与购房人解除商品房买卖合同并办理完成合同备案注销手续，未使用过商品房预售资金的，房地产开发企业可通过昆明市商品房预售资金监管系统申请退回已入账的相应购房款，监管银行应按照监管部门审核结果在2个工作日内拨付相应购房款；已使用过预售资金的，由房地产开发企业自行退款。

政策解答

（一）监管账户如何开立？

房地产开发企业在申请办理《商品房预售许可证》前，从监管银行名录中选择监管银行开立监管账户。一次预售许可申请对应开设一个商品房预售资金监管账户，一个监管账户只能用于一本预售许可证。

（二）预售资金监管期限是什么？

预售资金监管期限自核发《商品房预售许可证》开始，至办理房屋所有权首次登记结束。预售项目在取得竣工验收备案后，房地产开发企业可申请将预售项目转为现售，监管部门审核同意后，现售资金可不再进行监管，剩余工程建设节点用款额度资金待该本预售证中所有楼栋已具备办理房屋所有权首次登记条件，不动产登记部门均推送了可以办理首次登记的信息后，预售资金监管系统自动解除监管。

（三）剩余工程建设节点用款额度指什么？

剩余工程建设节点用款额度=监管额度×（1-已完成节点释放比例）。

例如：有一商品房预售项目，共三栋建筑，每栋最高层数16层，该项目监管额度为1.2亿元。目前项目已建设至地上8层，达到“建筑层数达二分之一且地面七层以上”节点。剩余工程建设节点用款额度=1.2亿元×（1－45%）=6600万元。

（四）为何将监管额度的上浮比例定为20%？

造价咨询机构根据商品房项目建设工程造价、施工合同金额、项目交付条件等因素，核算出商品房项目自预售形象进度至竣工交付所需资金额度。由于房地产项目建设周期较长，一般为2至3年，考虑到物价及人工等费用上涨、国家政策调整等不可预见因素，参考厦门、青岛等城市相关规定，将监管额度的上浮比例定为20%。

（五）造价咨询机构如何选定？

为了提高监管额度确定的效率，缩短工作时限，参照监管银行名录的建立方式，由昆明市住房和城乡建设局综合造价咨询机构资信状况、业务能力、服务水平及经营状况等因素通过公开招标的方式建立造价咨询机构库。商品房项目核算监管额度时，由资金监管系统在造价咨询机构库中随机分配造价咨询公司。监管部门、监管银行与造价咨询机构共同签订服务合同，造价咨询机构提供服务后，由监管银行支付相关费用。

（六）如何释放监管额度内资金？

监管额度内的资金按照项目主体结构封顶、竣工验收备案、房屋所有权首次登记等节点释放可使用资金额度。

例如：有一商品房预售项目，共3栋建筑，每栋最高层数为16层，经造价咨询机构核算，项目自预售形象进度至竣工交付所需资金额度为1亿元。在该资金额度基础上上浮20%后，该项目监管额度为1.2亿元。目前项目已建设至地上8层，达到“建筑层数达二分之一且地面七层以上”节点。申请使用监管额度内资金有以下三种情形：

1.预售资金监管账户内归集了1.2亿元资金，预售资金监管账户中可释放5400万元资金（1.2亿元×45%=5400万元）。5400万元是房地产开发企业可申请支取使用的上限。

2.预售资金监管账户内归集了7600万元资金，预售资金监管账户中超过剩余工程建设节点用款额度[1.2亿元×（1－45%）=6600万元]的资金可释放给房地产开发企业使用。这时，预售资金监管账户可释放1000万元资金（7600万元－6600万元=1000万元）。1000万元是房地产开发企业可申请支取使用的上限。

3.预售资金监管账户内归集了5000万元资金，既未达到资金监管额度，又未达到剩余工程建设节点用款额度资金，预售资金监管账户中无可释放资金。

（七）如何申请使用监管额度内释放资金？

当监管额度内资金按节点比例释放后，房地产开发企业可结合用款需求通过商品房预售资金监管系统提出申请，提交《商品房预售资金使用申请表》、项目建设进度证明材料及影像资料，以及计划支付建设工程款、建筑材料款、设备款的合同依据、资金需求、收款账户等其他材料，受聘的造价咨询服务机构核定后，监管部门应当在2个工作日内完成核实并出具意见。监管部门核实同意的，监管银行于1个工作日内拨付资金。

（八）房地产开发企业与合作的商业银行如何使用房地产开发贷置换监管额度内资金？

监管额度核定后，房地产开发企业与合作的商业银行可将本项目开发贷款存入监管账户，申请等额置换监管额度，纳入预售资金监管额度内管理。

例：1.某预售项目监管额度为1.2亿元，该项目获得1.2亿元房地产开发贷款，房地产开发企业可将1.2亿元贷款存入监管账户，按照监管额度内资金管理，项目销售收入房地产开发企业可自行提取使用；

2.某预售项目监管额度为1.2亿元，该项目获得9000万元房地产开发贷款，房地产开发企业可将9000万元贷款存入监管账户，按照监管额度内资金管理。项目销售收入加上已存入监管账户的9000万元超过1.2亿元的，房地产开发企业可自行提取使用。

（九）购房人如何确定缴款账户是否是预售资金监管账户？

为维护购房人合法权益，购房人在缴纳购房款前应当核对监管账户信息，按规定将购房款直接存入监管账户。购房人可将房地产开发企业开具的缴款单所载明的收款账号与房地产开发企业提供商品房预售许可证载明的监管账号进行核对，核对无误后再行缴款。购房人也可登录昆明市房产信息网（网址：https://www.kmhouse.org.cn/）查询、核对监管账户信息。

（十）《通知》实施后存量项目如何处理？

《通知》施行后还未终止资金监管的项目，按照《通知》执行。由造价咨询机构对剩余建设工程节点需支付的资金进行核定后，监管部门按照120%确认监管额度，超出监管额度的资金由房地产开发企业自行提取使用，不足部分由房地产开发企业补缴或归集足额后按《通知》相关规定提取使用。

在《通知》施行前调整为一级监管的项目，可以采取两种处理方式：一种是将项目转为正常项目，按照正常项目管理规定，由造价咨询机构对剩余建设工程节点需支付的资金进行核定后，监管部门按照120%确认监管额度，超出监管额度的资金由房地产开发企业自行提取使用，不足部分由房地产开发企业补缴或归集足额后提取使用。另一种是将项目转为提存账户项目进行监管。

存在已逾期交付或较大逾期交付风险的，属地政府（管委会）应按照“一楼一策”方案建立政府指定监管账户，实施封闭管理，保障账户资金安全，用于保障本项目交付。（记者罗宗伟）

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